燃气阀厂家
免费服务热线

Free service

hotline

010-00000000
燃气阀厂家
热门搜索:
技术资讯
当前位置:首页 > 技术资讯

地产商定制综合融资银行信托PE大跨界复杂如迷踪拳

发布时间:2019-09-29 18:20:15 阅读: 来源:燃气阀厂家

地产商定制综合融资:银行信托PE大跨界 复杂如迷踪拳

“上周听上级行传达对房地产信贷政策会有新要求,但市场趋势在变,我们现在风险自负,也很无奈。”5月11日,虽然是个休息日,但一股份制银行上海分行的信贷业务负责人依旧如常赶赴嘉定,参加一家大型房地产企业在当地的一个项目融资协调会。

参与协调的成员,除了这位银行人士和企业相关负责人,还包括信托机构、PE、辖区政府人士等。

“单一渠道的融资,时下是不可能成功的。”与会的PE方代表成员林先生说,他曾给多家中小房企做过类似的“综合融资方案”。

沪楼市“空”方情绪

PE方代表林先生,实际相当于一名以房地产领域为主的资金掮客。4月的房地产市场,降价像是卷入了一场传染式的蔓延。这令此次参与上述协调会的各机构代表有些纠结:上海,会是楼市降价的下一城吗?

今年以来这一趋势的信号似乎越来越清晰。

“5万抵10万”,“2万抵8万”, “每平方米优惠50元”……此前,在上海展览中心为期四天的“五一假日楼市”上,这些住宅楼盘令中原地产的小何留下了和往届不一样的印象,“人气还是很旺,但从推销力度来看,开发商们出手意愿强烈。”

“这其实就是降价。”小何说。他所在的几个代理楼盘中,观展者普遍认为,还没达到他们的心理降幅。之前,房价回落集中出现在二三线城市,国家统计局公布的数据显示,温州最先开始,接着蔓延至杭州、宁波等城市。

同策房产咨询研究部总监张宏伟掌握的数据显示,4月整个上海市商业住宅成交量为72万平方米,比去年同期降了10%左右。今年1到4月,上海市场商业住宅成交量271万方,比去年下降32%左右。

二手市场亦然。以自己在上海市场房地产中介领域从业16年的观察,建英认为降价形成的逻辑链是,开发商融资压力增强,首先开始降价,二手房市场紧跟其后。

建英告诉21世纪经济报道,年前她手头一个成功交易的房源,帮客户在交通银行做按揭贷款,当时是基准利率的9.5折,但现在四大行基本不可能了。“首套也要上浮在10%以上,个人信誉还得经过银行层层严格审核。”他说。

“房贷收紧的趋势目前不会变。”一名股份制银行房贷部业务人士称,目前市场对房价的“空”方情绪浓结,在总行收紧政策下,放贷谨慎。

银信、PE跨界方案

商业银行对前述大型房地产企业的开发贷,前些年就开始收紧。起初,开发商从银行走民间融资,接着转向在境外融资。本以为挺过了开发环节,房源进入销售通道后,资金快速回笼又可根据运营计划,投入循环开发。

“在房地产开发的同时,我们基本又会资金启动土地储备。”前述房地产项目融资协调会上发起融资的房地产企业相关负责人对21世纪经济报道说。

近期,该企业在长三角两大一线城市同时有楼盘开盘销售。两个楼盘开盘后,资金回笼额度比前述企业相关负责人预想中的起码打了三折。尤其马年春节以来,销售环节的个人按揭贷款也明显紧缩,房企资金没能如期回笼,融资再度承压。

“资金回流迫切!原本年前上海的项目启动后银行已口头承诺放贷,年后先是额度大幅收缩,接着就变卦了。”他无奈地说。

银行对这家企业该项目贷款方案的变化,令与会的各方机构代表感到迷茫。

实际上,这场融资协调会由辖区政府发起。因为这是当地一家综合发展企业,横跨房地产、制造业、金融领域投资。而且这一地产融资项目部分属于公益性质,一旦烂尾,辖区政府善后也非常复杂。

所谓的综合融资方案,由PE方代表林先生首先提出,方案设置简直如同“迷踪拳”。

“各个机构的内部政策及外部所受的监管束缚都不一样,所以,每套方案都是无法完全复制的。”他介绍,这家房地产公司的特点是,有公益项目的优惠政策,有两个楼盘销售,但资金回笼缓慢。于是,他拉进一家信托机构,为该企业两大楼盘销售额做出市场评估后,将部分资金存到银行,为银行揽存做出贡献,再通过银行做委托贷款给这家地产企业。同时,信托方此后将直接介入企业楼盘的销售环节。协商的贷款额度分期发放,利率略有上浮。

对此,与会的银行人士告诉21世纪经济报道,这还只是初步达成的意向,是否真正可行,将继续观察上海楼市趋势。

水稻品种金优1203藏象牙参

复联4首日票房创纪录华为视频为你揭秘背后原因财津和夫

脐橙疏春梢保果增产木犀草科

巧防春玉米叶斑病球花豆